Tekst en uitleg college over handhaving bij oneigenlijk gebruik woningen

Geplaatst door Westlanders.nu op 19/02/2016 16:04 - Gewijzigd op 19/02/2016 16:29

Westland 19.02.2016 - De fractie Westland Verstandig heeft collegevragen gesteld over “oneigenlijke handhaving door het College tegen bewoning/woningen

en het gebruik percelen in Buitengebied”.

'Voordat wij tot beantwoording overgaan, maken wij u attent op het volgende. Wij hebben geconstateerd dat in de gestelde vragen harde oordelen worden gegeven over onze handelswijze. Zo wordt er, zonder dat de beantwoording van de vragen wordt afgewacht, gesproken over “oneigenlijke handhaving”, “curieuze feiten”, “niet terechte, correcte en volledige berichten”, “misbruik van een machtspositie door de gemeente”, “oneigenlijke gronden” en “bluffen”. Wij verzoeken de fractie bij voorkeur een andere volgorde te hanteren, door eerst de gevraagde informatie af te wachten en pas daarna te oordelen, zeker als dat gepaard gaat met termen als “misbruik van machtspositie” e.d. Ook verzoeken wij de fractie Westland Verstandig om bij het stellen van vragen de bestuurlijke elegantie te betrachten die binnen Westland gewenst is.

Daarnaast hebben wij opgemerkt dat in de vragen zeer negatief wordt gesproken over een tuinder/ondernemer die investeert in het Westland. In de vragen wordt gerept over een “speculant”, “ongegronde verrijking”, “enkel en alleen uit zijn op een koopje” en “huiseigenaren die […] door de gemeente en de naburige tuinder worden bedreigd in hun eigendom en levensgeluk”. Wij vragen de fractie Westland Verstandig nadrukkelijk om zich te realiseren dat een dergelijke negatieve benadering ondernemers kan beschadigen, zowel in hun bedrijfsvoering als in hun positie in de samenleving. Een dergelijke benadering staat ook haaks op het door ons en de voltallige raad nagestreefde doel van een sterke Greenport. Door ondernemers op de hierboven beschreven manier in de hoek te zetten, bestaat namelijk het risico dat de investeringsbereidheid in de Greenport afneemt, met alle gevolgen van dien.

Dan gaan wij nu, ingevolge het bepaalde in artikel 26 van uw "Reglement van Orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de Raad van de gemeente Westland 2013", over tot beantwoording van de vragen.

Vraag 1

Is het College bekend dat mondeling en per mail handhavingsaankondigingen uitgaan in gevallen als hiervoor is beschreven?

Antwoord 1

Wij zijn bekend met het feit dat diverse burgers en bedrijven een aanschrijving hebben ontvangen, waarin handhavend optreden in het vooruitzicht wordt gesteld indien geen einde wordt gemaakt aan het strijdige gebruik van (agrarische) gronden en bouwwerken in het glastuinbouwgebied. In diverse gevallen is er een last onder dwangsom opgelegd. Bij het handhavend optreden tegen overtredingen wordt de grootst mogelijke zorgvuldigheid betracht. Voordat wordt besloten tot handhavend optreden zijn er vaak meerdere contacten met overtreders, waarbij ook wordt gekeken naar oplossingsrichtingen.

Bredenel 4 is opgenomen in het project ‘Ruimte voor de Glastuinbouw’. De voormalige eigenaar is hiervan op 2 december 2011 schriftelijk op de hoogte gesteld. Nadat de voormalige eigenaar de strijdigheid met het bestemmingsplan heeft vergroot, door middel van het verrichten van met het bestemmingsplan strijdige bouwwerkzaamheden zonder vergunning, is op 16 september 2014 een bouwstop opgelegd. Alvorens hiertoe is overgegaan, hebben wij de voormalige eigenaar bij brief van 9 september 2014 er eerst nog nadrukkelijk op gewezen dat deze bouwwerkzaamheden niet zijn toegestaan.

Vraag 2

Is uw College bekend dat dat in geval van Bredenel 4 wel daadwerkelijk geschied is en dat dit uiteindelijk ertoe geleid heeft dat de voormalige eigenaar maar ingestemd heeft c.q. moest instemmen met een overdracht tegen een veel te lage koopsom, althans een koopsom die veel lager is dan de WOZ-waarde?

Antwoord 2

Wij hebben niet handhavend opgetreden tegen de voormalige eigenaar van Bredenel 4 in verband met strijdige bewoning. Wel hebben wij hem er bij brieven van 9 en 16 september 2014 op gewezen dat de illegale bouwwerkzaamheden aan de carport moesten wordt beëindigd en ongedaan moesten worden gemaakt.

 

Ten aanzien van de bewoning van Bredenel 4 kunnen wij het volgende zeggen. De voormalige eigenaar van Bredenel 4 heeft in 2006 een verzoek ingediend om de bestemming van de woning aan de Bredenel 4 te wijzigen van de bestemming “Agrarisch-Glastuinbouw” naar de bestemming “Wonen”. Dit verzoek is bij besluit van 27 februari 2007 afgewezen, mede in verband met de ligging van de woning. Daarbij hebben wij echter wel aangegeven dat wij, ondanks dat wij daartoe bevoegd waren, op dat moment geen directe aanleiding zagen handhavend op te treden tegen de strijdige bewoning. Tevens hebben wij kenbaar gemaakt dat de bewoning door de toenmalige bewoners was toegestaan totdat herstructurering in het gebied zou plaatsvinden of totdat de woning weer nodig zou zijn voor de agrarische bedrijfsvoering. Verder is destijds nadrukkelijk aangegeven dat onderhoudswerkzaamheden wel zijn toegestaan, maar vergunningplichtige bouwwerkzaamheden niet.

De tuinder die het perceel en de woning aan de Bredenel 4 recent heeft aangekocht was op de hoogte van de strijdige bewoning van Bredenel 4, alsmede van de werkzaamheden die daar zonder de daartoe benodigde omgevingsvergunning zijn verricht. De koper en de voormalige eigenaar zijn in het verleden al langdurig in onderhandeling geweest en wij hebben begrepen dat de toenmalige eigenaar destijds een aanbod op de woning heeft afgeslagen. Nadien is de waarde van de agrarische bedrijfswoning gedaald als gevolg van de crisis. Inmiddels is de woning dus verkocht. Dat de koop zou zijn geschied tegen een koopsom die lager is dan de WOZ-waarde nemen wij ter kennisgeving aan. Dat is een zaak tussen de koper en de verkoper.

Vraag 3

Op welke wijze is de WOZ-waarde van het perceel bepaald?

Antwoord 3

Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt rekening gehouden met het op grond van het bestemmingsplan toegestane gebruik van het perceel. Meer informatie over de waardebepaling vindt u op de website: https://www.gemeentewestland.nl/belastingen/woz-waarde.html.

Vraag 4

Is het bekend dat de woning Bredenel 4 in het geheel niet voor de schaalvergroting gebruikt gaat worden, ook niet gesloopt zal gaan worden en verbouwd wordt?

Antwoord 4

De strijdige bewoning van deze agrarische bedrijfswoning heeft ertoe geleid dat een concrete herstructurering jarenlang geen doorgang heeft kunnen vinden op deze locatie. De tuinder in kwestie, die de woning uiteindelijk wel heeft weten te verwerven, heeft daardoor verschillende locaties buiten dit gebied moeten kopen/huren om zijn bedrijf te kunnen blijven ontwikkelen. Door deze investeringen is het aannemelijk dat de tuinder op korte termijn niet in staat is de beoogde herstructureringsplannen aan de Bredenel te verwezenlijken, ondanks dat hij al veel heeft geïnvesteerd in het gebied. De wens om de herstructurering door te zetten is evenwel nog steeds aanwezig. Gelet op het vorenstaande, zal de woning Bredenel 4, voor zover onze informatie strekt, vooralsnog niet op korte termijn worden gesloopt, maar zal de woning worden bewoond als agrarische bedrijfswoning bij het naastgelegen bedrijf. De woning wordt dan overeenkomstig de bestemming “Agrarisch - Glastuinbouw” gebruikt.

Vraag 5

Is bekend dat inmiddels de zoon van de betreffende tuinder, samen met zijn vriendin, de woning gekocht heeft?

Antwoord 5

Het college is inmiddels bekend met het feit dat de zoon van de betreffende ondernemer deze woning heeft gekocht, waarbij de kavel is gesplitst om zoveel mogelijk gronden alvast voor de glastuinbouw te kunnen gebruiken. De zoon van de betreffende ondernemer is werknemer van het bedrijf en beoogd bedrijfsopvolger. De bewoning van Bredenel 4 is daarmee conform het bestemmingsplan.

Vraag 6

Is het College bekend dat rondom de Bredenel bij de betreffende tuinder al zes woningen in gebruik zijn en is het College bekend door wie de woningen gebruikt worden?

Antwoord 6

Volgens onze informatie heeft het bedrijf ter plaatse de beschikking over 4 bedrijfswoningen. Bredenel 12 wordt bewoond door de exploitant zelf, De woningen Bredenel 3 en 5 worden bewoond door tijdelijke werknemers van het bedrijf en de woning Bredenel 4 wordt/zal worden bewoond door de zoon van de exploitant die werkzaam is in het bedrijf en bedrijfsopvolger is.

Vraag 7

Is het College ook bekend dat er tot nog toe geen enkele reconstructie in het gebied heeft plaatsgevonden en waarschijnlijk die reconstructie wacht op verwerving door de gemeente van een perceel elders in Westland van die betreffende buurman? Bestaat er een verband bij de gemeente tussen beide kwesties?

Antwoord 7

Zoals onder antwoord 4 is aangegeven is de langjarige strijdige bewoning van Bredenel 4 een belangrijke reden geweest dat het beoogde herstructureringsplan niet tot uitvoering heeft kunnen komen. Herstructurering van grote percelen is vaak een proces dat soms jaren in beslag neemt en ook nog eens veel risico’s voor de ondernemer met zich meebrengt. Voor de buitenwereld is dat meestal niet zichtbaar.

Gelet op de geponeerde stellingen in deze artikel 26-vragen zien wij ons genoodzaakt de volgende, normaliter bedrijfsgevoelige, informatie te verstrekken over dit herstructureringsplan, zulks met instemming van de ondernemer. De betreffende ondernemer is al 11 jaar bezig om herstructurering in dit gebied met een oppervlakte van ca. 18 hectare te realiseren, waarbij miljoenen zijn geïnvesteerd. In 2013 zijn wegen en een brug aangekocht van de gemeente, en is grond aangekocht aan de Van Brienenlaan (mede ter verbetering van de waterstructuur). In 2014 is er een sloot in het gebied (450 meter lang en 7 meter breed) gedempt en elders in het gebied vergraven. In 2015 is de agrarische bedrijfswoning Bredenel 4 verworven. Thans ontbreken er nog twee puzzelstukjes die tot op heden niet zijn verworven. Het betreft de percelen Gantel 11 en Regulierenpad 3. Het laatste perceel betreft een verouderde en al jarenlang ongebruikte kas met een agrarische bedrijfswoning die niet overeenkomstig de agrarische bestemming wordt gebruikt.

Als gevolg van het niet kunnen afronden van het herstructureringsplan en zijn grote behoefte aan extra teeltruimte heeft de ondernemer inmiddels buiten dit gebied geïnvesteerd. Een voorbeeld hiervan is de recente aankoop van de locatie van Rijnplant in Honselersdijk met daarop 10 hectare kassen.

De herstructurering wacht, voor zover ons bekend, niet op verwerving door de gemeente van een perceel elders in het Westland.

Vraag 8

Hoeveel gevallen zijn er bij de gemeente bekend van huiseigenaren die op vorenstaande wijze door de gemeente en de naburige tuinder worden “bedreigd” in hun eigendom en levensgeluk?

Antwoord 8

Naast het feit dat wij de termen die u gebruikt hier niet gepast vinden, is de vraag of iemand zich “bedreigd” voelt in zijn of haar eigendom en levensgeluk door de gemeente en een naburige tuinder, geen vraag die wij kunnen beantwoorden. Overigens merken wij op dat het college geen partij is in onderhandelingen tussen private partijen.

Vraag 9

Realiseert het College zich dat het familieleven en levensgeluk van een eigenaar, die zo klem gezet wordt, ernstig lijdt onder dit soort acties?

Antwoord 9

Het is ons niet duidelijk wat de fractie bedoeld met ‘dit soort acties’. Wel kunnen wij het volgende opmerken over de bewoning van agrarische bedrijfswoningen.

Het ‘recht’ om in een agrarische bedrijfswoning te mogen wonen is voorbehouden aan diegene die een volwaardig glastuinbouwbedrijf heeft (waartoe de woning behoort) of diegene daarin werkzaam is en daaruit zijn inkomen haalt. Dit recht vervalt zodra het bijbehorende glastuinbouwbedrijf wordt verkocht. Sinds 2005 (Raamplan) kent de gemeente Westland de mogelijkheid om aan de voormalige bedrijfswoning, onder voorwaarden, de bestemming ‘Wonen’ toe te kennen of deze woning te verplaatsen om elders de bestemming ‘Wonen’ te verkrijgen.

Uit het vorenstaande volgt dat de voormalige eigenaar van de woning aan de Bredenel 4 ongeveer acht jaar de tijd heeft gehad om de woning uit te plaatsen of om een andere woning te zoeken.

Vraag 10

In hoeverre is het juist dat de gemeente in het geval van Bredenel 4 met handhaving dreigde van woninguitzetting terwijl daar ook volgens de eerdere brieven van de gemeente helemaal geen sprake van was en ook niet kon zijn nu geen sprake is van schaalvergroting, laat staan dat de woning schaalvergroting in de weg staat? Waarom wordt op deze wijze gehandeld? Waarom bluffen als er geen echte schaalvergrotingsplannen zijn op de plek waar de woning staat?

Antwoord 10

Hoewel ons college een beginselplicht tot handhaving heeft, en daarmee tevens de beginselplicht heeft om handhavend op te treden tegen strijdige bewoning, hebben wij niet handhavend opgetreden tegen de strijdige bewoning van Bredenel 4 en daarmee ook niet gedreigd. Tot op heden zijn wij uiterst terughoudend geweest met het toepassen van handhavingsinstrumenten in geval van strijdige bewoning, zo ook hier. Ook van bluffen is geen sprake geweest.

Vraag 11

Is het College het met de fractie Westland Verstandig eens dat als waar is, wat hiervoor wordt aangegeven, er sprake is van misbruik van een machtspositie door de gemeente, die op oneigenlijke gronden eigenaren beweegt voor te lage bedragen hun woning met omliggende gronden te verkopen aan een buurman? Is dit correct maatschappelijk verantwoord besturen

Antwoord 11

Uit onze antwoorden op de hierboven weergegeven vragen blijkt dat wij geen misbruik hebben gemaakt van een machtspositie.

Vraag 12

Wat zijn de instructies van het College aan haar medewerkers hoe zij moeten handelen in dit soort zaken? Zijn die instructies schriftelijk en kunnen die verstrekt worden?

Antwoord 12

Voor dit soort zaken bestaan geen specifieke instructies.

Vraag 13

Klopt het beeld van de fractie Westland Verstandig dat het College middels haar medewerkers per mail of mondeling handhavingsmaatregelen aankondigen die in het geheel niet waar gemaakt kunnen worden. Zo zijn een aantal gevallen bij de fractie bekend van mededelingen dat hobbykasjes afgebroken zouden moeten worden en na bezwaar wordt dan volstaan met het niet gebruiken van een deel van het hobbykasje; dit laatste als de grens van 1.000 m2 overschreden wordt dan wel de oppervlakte van de bijgebouwen. Gaarne ook hier een uitvoerig antwoord na onderzoek door uw College over de gang van zaken zulks ten behoeve van de verdere controle door onze fractie.

Antwoord 13

Wij herkennen ons niet in het door u geschetste beeld dat ons college of medewerkers per mail of mondeling handhavingsmaatregelen aankondigen die in het geheel niet waargemaakt kunnen worden. Tot een uitvoerig onderzoek zien wij, bij gebrek aan concrete voorbeelden, geen aanleiding.

Vraag 14

Recentelijk heeft onze fractie toegestuurd gekregen de handhavingsbrieven in voornamelijk het gebied Boomawatering, die zijn uitgezonden in 2015 door het College ingehuurde extra arbeidskrachten. Hoe zijn die procedures verlopen en lopen daar nu procedures over? Hoeveel procedures lopen er en in hoeveel gevallen is een regeling bereikt? Wat zijn de kosten?

Antwoord 14

Voor het antwoord op deze vraag verwijzen wij u naar bijlage 1.

Verder wijzen wij u erop dat de kosten voor de behandeling van individuele handhavingsdossiers niet per dossier worden bijgehouden. Voor het handhavend optreden tegen overtredingen in het glastuinbouwgebied is budget beschikbaar en dat budget wordt niet overschreden.

Wij gaan er vanuit uw vragen met deze brief te hebben beantwoord.

Burgemeester en wethouders van Westland,

de secretaris,                       de burgemeester,

M. van Beek

J. van der Tak

Bijlage 1: overzicht procedures m.b.t. eerder toegestuurde ‘handhavingsbrieven’

 

Locatie

Voornemen tot handhaving

Handhavingsbesluit

Bezwaar

“Regeling”?

Boomaweg 20

ja

nog niet bekend

n.v.t.

nog niet bekend, besluitvorming in voorbereiding

Claes de Wyckerlaan 1

ja

ja

ja

nee

Claes de Wyckerlaan 19

ja

nee

n.v.t.

overgangsrecht, einde procedure

Claes de Wyckerlaan naast 17

ja

ja

nee

nee, overtredingen beëindigd

Madeweg 1a

ja

ja

ja

nee

Madeweg nabij 3

ja

ja

ja

nee

Molenweg 5

ja

ja

nee

nee, overtreding beëindigd

Molenweg 7a

ja

ja

ja

nee

Molenweg 11

ja

ja

ja

nee

Molenweg tegenover 1

ja

ja

ja

nee

Opstalweg 5a

ja

nee

n.v.t.

nog niet bekend, besluitvorming in voorbereiding

Opstalweg 29

ja

ja

ja

nee

Opstalweg 31a

ja

nee

nee

nee, overtreding beëindigd

Casembrootlaan 17

ja

ja

nog niet bekend

overtredingen worden na overleg beëindigd

Casembrootlaan 24

ja

nee

n.v.t.

nog niet bekend, besluitvorming in voorbereiding

Casembrootlaan 30a

ja

ja

nog niet bekend

nee

Vredebestlaan 13

ja

nee

nee

overtredingen na overleg beëindigd