Eerste successen herstructureren zichtbaar in het Westland

Advertorial

Westland 15.09.2018 - Ontwikkelingsbedrijf HOT is inmiddels ruim twee jaar onderweg. In die periode zijn flink wat stappen gezet als het gaat om de fysieke herstructurering

van de glastuinbouw. Het Westland fungeert hierbij als ‘startgebied’. Tegelijkertijd blijken herontwikkelingstrajecten complexer en tijdrovender te zijn dan directeur Rob van den Ende vooraf had ingeschat. “Verkopers zetten vaak té hoog in bij de verkoop van hun glasopstanden en percelen. Maar we bieden hen een unieke kans; dat besef leeft nog onvoldoende.”


Foto Rob v/d Ende

Ontwikkelingsbedrijf HOT geeft invulling aan de fysieke herstructurering en modernisering van de glastuinbouw; één van de doelen van Coalitie HOT. Dit moet de economische functie van de sector herstellen en versterken. In de praktijk gebeurt dit door het aankopen van verouderde en versnipperde bedrijven en kavels, die vervolgens worden herontwikkeld en verkocht als één locatie. “De meest urgente druk ligt in het Westland; dit gebied telt namelijk ruim duizend hectare verouderd glas”, vertelt Rob van den Ende. “Maar hoewel de focus de afgelopen twee jaar met name op het Westland lag, reikt de scope verder. Naast Ontwikkelingsbedrijf HOT Greenport West-Holland B.V., zijn inmiddels ook regionale ontwikkelingsbedrijven opgericht in Aalsmeer, de Bommelerwaard en Boskoop. Deze ontwikkelingsbedrijven gaan concreet aan de slag met de herstructurering in de betreffende gebieden.

Over de streep

Het afgelopen jaar zijn de eerste herstructureringstrajecten gestart in het Westland. Een dergelijk traject bestaat uit meerdere fases, vertelt Van den Ende. “Een mogelijke herstructureringslocatie komt meestal in beeld bij Ontwikkelingsbedrijf HOT via speciale bemiddelaars, die het Westland goed kennen. Maar soms brengt ook de gemeente een locatie bij ons onder de aandacht. Vervolgens kijken we als eerste of het technisch mogelijk is om de betreffende locatie te herstructureren. Soms vormen wegen of watergangen een belemmering, of staan woningen in de weg. Ook moet de locatie na herstructurering minimaal drie hectare groot zijn; pas dan is deze interessant voor een toekomstgerichte ondernemer.”

Voldoet een locatie aan de technische ‘eisen’ dan gaan de bemiddelaars van het Ontwikkelingsbedrijf HOT langs bij de eigenaren van de grond en kassen. Zij polsen of deze bereid zijn om in de nabije toekomst te verkopen. “De bemiddelaars gaan met de eigenaren in gesprek over hun toekomstplannen; hebben ze opvolging, willen ze stoppen met hun bedrijf, et cetera. Dan wordt al snel duidelijk of verkoop tot de mogelijkheden behoort.”

In de praktijk blijkt het lastig om alle partijen over de streep te trekken, geeft de directeur toe. “Een project kan alleen doorgaan wanneer alle betrokken partijen meedoen; we werken op basis van vrijwilligheid. Hoeveel eigenaren betrokken zijn verschilt per project; soms zijn dat er drie, andere keren vijftien. We hebben geleerd om de projecten niet té groot te maken. Hoe meer eigenaren, hoe ingewikkelder het wordt.”

Willen alle partijen verkopen, dan is het zaak de business case rond te krijgen. “Uiteindelijk wil je een perceel hebben dat verkoopbaar is in de markt”, zegt Van den Ende. “Wij hebben als Ontwikkelingsbedrijf HOT geen winstoogmerk, maar willen wel een reële prijs ontvangen én betalen. Een euro moet een euro opleveren, zodat een traject minimaal kostendekkend is; dat is ons uitgangspunt.”

Belemmeringen

Het grootste struikelblok in de herstructureringstrajecten ligt in het feit dat ondernemers niet willen verkopen. Dat heeft diverse redenen. Zo werkt het economisch tij tegen, geeft Van den Ende aan. “Door de positieve economische cijfers en de situatie op de vastgoedmarkt, zijn de verwachtingen van verkopers vaak hooggespannen. We bieden een marktconforme prijs,  maar niet de hoofdprijs. Uiteindelijk moet de ontwikkelingslocatie immers ook weer tegen een marktconforme prijs worden verkocht.”

Een ander probleem is dat op veel locaties sprake blijkt van oneigenlijk gebruik van woningen, kassen en loodsen. “Er staan bijvoorbeeld caravans in een loods die er niet mogen staan, of mensen wonen op een plek waar dat eigenlijk niet is toegestaan. Dan heeft een eigenaar geen motief om te verkopen.”

Datzelfde geldt voor ondernemers die hun kassen verhuren; iets wat veel gebeurt, geeft Van den Ende aan. “Als je ieder jaar nog een redelijke huur ontvangt, is de noodzaak om te verkopen minder groot. Om deze reden pleit ik voor een landelijke subsidieregeling voor de afbraak van oud glas. Een dergelijke bijdrage kan deze categorie ondernemers over de streep trekken. In dat kader is de Vorm-subsidieregeling, die in februari 2018 werd ingesteld, van grote waarde. Woningeigenaren in het Westland kunnen een subsidieaanvraag van maximaal 100.000 euro doen voor het uitplaatsen en slopen van hun woning, om zo ruimte te maken voor de modernisering van de glastuinbouw. De provincie Zuid-Holland en de gemeente Westland stellen hiervoor in totaal zeven miljoen euro beschikbaar.”

Emotionele barrières

Ook persoonlijke motieven weerhouden grondeigenaren er vaak van om te verkopen. Mensen voelen zich emotioneel verbonden met de plek waar hun vader en opa ook al tuinde. Of ze ontlenen hun levensvreugde aan een dagelijks rondje door de oude kas. Daarnaast hebben oud-ondernemers hun loodsen zoals eerder aangegeven vaak in gebruik voor andere zaken. “Daar kun je niet zomaar overheen walsen. Je moet mensen met empathie tegemoet treden, je inleven in hun wereld. Desondanks zijn emoties één van de moeilijkst te overwinnen barrières, deze vormen echt een bepalende factor. Buiten het financiële plaatje zijn er tal van redenen om niet te verkopen; dat is één van de belangrijkste lessen die we tot nu toe hebben geleerd.”

Overbruggingsrol, niet turnkey

Door de genoemde belemmeringen behaalde Ontwikkelingsbedrijf HOT Westland BV tot nu toe nog niet haar doelstelling om jaarlijks vijftig hectare verouderd glas aan te kopen. “We lopen wel voor als het gaat om het aantal locaties dat in beeld is gebracht en het aantal ondernemers dat we hebben gesproken. Maar het daadwerkelijk aankopen van percelen en glas blijkt lastiger dan gedacht. Dit is een kwestie van lange adem; het kost veel tijd om eigenaren zover te krijgen dat ze verkopen.”

Een belangrijke rol van het ontwikkelingsbedrijf schuilt volgens Van den Ende ook in het overbruggen van tijd, met name financieel gezien. “Soms willen bijvoorbeeld maar één of twee tuinders binnen een project verkopen, de rest laat nog even op zich wachten. Sinds eind vorig jaar kopen wij als ontwikkelingsbedrijf dan tóch alvast enkele bedrijven aan, ondanks dat we de locatie nog niet meteen kunnen herontwikkelen en verkopen. Dat betekent dat we financiële risico’s nemen, om een project op termijn te laten slagen. Ook voorkomen we hiermee dat de kassen van de ondernemers die wel willen verkopen worden verkocht aan partijen die een herstructurering in de weg staan. Samenvattend is vooral tijd een bepalende succesfactor in dit soort trajecten. Dit regel je niet in een week; het is geen knop die je even omdraait.”

Unieke kans

Met de ervaringen van de afgelopen twee jaar durft de directeur van Ontwikkelingsbedrijf HOT te stellen dat er voldoende vraag is naar moderne tuinbouwlocaties. Van den Ende schat in dat er in het Westland behoefte is aan 150 hectare modern glas. “En ook in andere tuinbouwgebieden is de vraag groot. Naast de eerder genoemde belemmeringen zien eigenaren vaak onvoldoende de meerwaarde die wij als ontwikkelingsbedrijf kunnen bieden. We kunnen hen ontzorgen bij de verkoop van hun bedrijf en in het proces om te komen tot herstructurering; wij brengen immers alle partijen bij elkaar, de eigenaren hebben hier zelf geen omkijken naar. Ook bieden we een marktconforme prijs (zie kaders, red.). Daar komt bij dat complexe herstructureringslocaties waarmee wij aan de slag gaan doorgaans niet interessant zijn voor commerciële partijen. In feite bieden we verkopers dus een unieke kans, alleen is nog niet iedereen hiervan doordrongen.”

Kader

Ontwikkelingsbedrijf HOT Westland BV: wapenfeiten tot nu toe

-  ‘Onderzochte’ locaties: tachtig (samen goed voor circa 600 hectare)
- Locaties geschikt voor herstructurering: zeventien- 106 hectare - Aantal hectares waarop bod is uitgebracht: honderd
- Aantal aangekochte locaties: totaal 35 hectare
- Minimumoppervlak voor herstructurering: drie hectare
- Grootste project tot nu toe: 11 hectare

Kader

Op een rijtje: de belangrijkste obstakels bij herstructurering

1. Prijs- c.q. opbrengstverwachtingen van verkopers.
2. Oneigenlijk gebruik van huizen, loodsen en kassen in combinatie met onvoldoende handhaving door gemeenten.
3. Verhuur van kassen, zowel door bedrijven als particulieren. De huuropbrengsten verminderen de noodzaak om te verkopen. Een ‘trigger’ om te verkopen is wenselijk; bijvoorbeeld in de vorm van een landelijke afbraakregeling voor oud glas.

4. Emotionele drijfveren bepalen mede of mensen al dan niet willen verkopen.

Zie: http://www.goedemorgengroente.nl/groenten/nieuws/emotie-belangrijke-factor-bij-herstructurering/  

Kader

‘Iedere regio vergt eigen aanpak en benadering’

De focus van Ontwikkelingsbedrijf HOT lag de afgelopen twee jaar met name op het Westland. De ervaring die hier is opgedaan, wordt de komende jaren meegenomen in de herstructureringstrajecten in andere regio’s. Inmiddels zijn ook regionale ontwikkelingsbedrijven opgericht in Aalsmeer, de Bommelerwaard en Boskoop.  Hier komen er wellicht nog meer bij. “In alle regio’s geldt dat herstructureringstrajecten tijd en geduld vergen. Maar daarnaast heeft ook ieder gebied zijn eigen karakteristieken”, zegt Rob van den Ende. “Alleen al omdat de markt in de verschillende regio’s verschilt. Zo is er in het Westland nagenoeg geen tuinbouwgrond meer te krijgen, terwijl er in een regio als Aalsmeer nog wel aanbod is. Tegelijkertijd zie je dat de bedrijven daar  meer versnipperd zijn.. Herstructurering is hier misschien nog meer nodig dan in het Westland.”

In de Bommelerwaard speelt het feit dat losse kassen in het buitengebied moeten verdwijnen, en de tuinbouw vooral een plek moet krijgen in concentratiegebieden. “Dat vergt weer een hele andere aanpak. Het is dus geen standaard recept dat je kunt uitrollen, iedere regio vergt een eigen aanpak en benadering. Het is echt een kwestie van maatwerk.”

Kader

- Herstructurering: de belangrijkste definities toegelicht

- Verkopers: (voormalige) tuinders die hun (vaak verouderde en versnipperde) bedrijven en kavels verkopen, waarna deze worden herontwikkeld en verkocht als één locatie

- Kopers: toekomstgerichte bedrijven, die een herontwikkelde glastuinbouwlocatie aankopen voor nieuwbouw.

- Herstructureringstraject: Ontwikkelingsbedrijf HOT koopt verouderde en versnipperd bedrijven en kavels aan, herontwikkelt deze en verkoopt deze vervolgens  als één moderne nieuwbouwlocatie voor glastuinbouw.


Betrokkenen project Waellandweg-Boomaweg doen hun verhaal

HOT-herstructurering in de praktijk: verkopers over hun ervaringen

Begin juli 2018 verkochten vier (voormalige) glastuinders en het Hoogheemraadschap in Monster hun kavels aan Ontwikkelingsbedrijf HOT Greenport West-Holland B.V. In totaal gaat het om een oppervlak van tien hectare op de locatie Waellandweg-Boomaweg. De kavels worden in 2019 herontwikkeld en eind 2019 aangeboden als één moderne glastuinbouwlocatie. Hoe kijken de verkopers terug op het doorlopen traject, wat waren hun beweegredenen om te verkopen en welke meerwaarde bood Ontwikkelingsbedrijf HOT?


Han Duijndam, Boomaweg 18

‘Fijn om tijdperk goed te kunnen afsluiten’

Han Duijndam (81) en zijn vrouw Frank waren blij toen Ontwikkelingsbedrijf HOT begin dit jaar bij hen voor de deur stond. Verkoop van hun twee hectare grote kavel, met daarop 6000 m2 glas, stond namelijk al jarenlang hoog op het verlanglijstje. “We zijn in 1999 gestopt met telen. Sindsdien verhuren we de kas”, vertelt de voormalig anjerteler. “Vanwege onze leeftijd willen we graag verkopen. Maar zo’n klein perceel met een verouderde kas, raak je in deze tijd moeilijk kwijt. We waren dan ook heel blij met de tussenkomst van Ontwikkelingsbedrijf HOT; anders had het misschien nog jaren geduurd voordat we hadden kunnen verkopen. Daarbij verzorgen zij de hele herontwikkeling; we hebben er geen omkijken naar. En niet onbelangrijk: we zijn ook tevreden met de financiële uitkomst.”

Omdat de woning van de Duijndams aan de rand van het perceel ligt, kunnen zij hier de komende zes jaar nog blijven wonen. “Ook daar zijn we heel blij mee. Al met al kijken we positief terug op het hele traject. De mensen van Ontwikkelingsbedrijf HOT hebben ook echt verstand van zaken; dat gaf een goed gevoel. En dat is wel belangrijk in een traject als dit. Mijn ouders zijn hier in 1929 begonnen en we hebben als familie onze hele ziel en zaligheid in het bedrijf gelegd. Het is fijn om dit tijdperk op een goede manier te kunnen afsluiten.

Stukje Monster blijft behouden voor glastuinbouw’

Lex van Zijl (55) verkoopt samen met zijn twee broers een kavel van 3,2 hectare aan de Waellandweg 14. Hierop staat nu nog 1,6 hectare kas, waarin hij potplanten teelt. “Mijn vader begon in de jaren zestig op deze locatie, wij hebben het bedrijf later overgenomen”, vertelt Van Zijl. “Inmiddels hebben we ook een kas van 3,5 hectare in ’s Gravenzande; daar ligt het zwaartepunt van ons bedrijf.”

De ondernemer had de tuin aan de Waellandweg in principe wel willen aanhouden. “Dat was voor ons ook prima geweest. Maar zonder onze medewerking kan dit herstructureringsproject niet doorgaan; ons perceel is nodig om één aangesloten kavel van tien hectare te kunnen realiseren. We verkopen daarom vooral om ervoor te zorgen dat de rest verder kan. Een groot voordeel is dat we wel aan de Waellandweg kunnen blijven wonen; onze woning hoeft niet te wijken voor de herstructurering. Dat is fijn, aangezien we erg verknocht zijn aan deze plek. Pluspunt is dat ook dat we ons perceel tegen een goede prijs hebben kunnen verkopen.”

Ontwikkelingsbedrijf HOT heeft volgens Van Zijl een duidelijke meerwaarde in herstructureringstrajecten als deze. “Wij als verkopers moeten de percelen ‘glasvrij’ opleveren, Ontwikkelingsbedrijf HOT zorgt er vervolgens voor dat een bouwklare kavel van tien hectare wordt gerealiseerd, en dat alles wordt geregeld met vergunningen en dergelijke. Als verkopende partijen zouden wij zoiets nooit voor elkaar kunnen boksen. We zijn immers niet in thuis in deze materie, terwijl het Ontwikkelingsbedrijf alle knowhow in huis heeft. Ook kan de toekomstige koper straks meteen aan de slag. Kortom: Ontwikkelingsbedrijf HOT ontzorgt zowel koper als verkoper. En wat ik persoonlijk ook belangrijk vind: door de inzet van Ontwikkelingsbedrijf HOT blijft dit stukje Monster behouden voor de glastuinbouw. Woningen rukken steeds verder op; we moeten ervoor zorgen dat het tuinbouwkarakter van het Westland overeind blijft.” 

https://www.onderneming2026.nl/blog/item/waellandproject-wim-zwinkels-sommige-treinen-komen-maar-een-keer-voorbij/

https://www.onderneming2026.nl/blog/item/waellandproject-ton-olsthoorn-een-auto-in-onderdelen-verkoopt-ook-niet/

Advertorial