Stand van zaken woningverdichting in Westland

Westland 04.09.2021 - Op 1 juni hebben B&W vragen ontvangen van de fractie CDA Westland over benutting van kansen voor woningverdichting.

Ingevolge artikel 42 van het Reglement van Orde informeren zij u als volgt.

Inleiding
In de afgelopen jaren is veelvuldig stilgestaan bij de noodzaak tot bouw van nieuwe woningen voor starters, ouderen en specifieke doelgroepen. Daarbij worden diverse opties genoemd, zoals de door CDA bepleitte mogelijkheden verouderde bedrijfspanden en winkels in de kernen te ontwikkelen tot woonlocaties. Geen bijzondere aandacht lijkt momenteel nog uit te gaan naar de kansen door verdichting van de bestaande woonwijken meer wooneenheden te bereiken, anders dan de vermelding als een creatieve oplossing in hoofdstuk 9.1.5. in onze Woonvisie Westland 2020-2030. Verdichting beperkt zich in het uitvoeringsplan wonen tot een intensievere benutting van nieuwbouwlocaties.

In het VNG-magazine van 21 mei gaat rijksbouwmeester Floris Alkemade onder meer in op de kansen de woningbouwopgave te realiseren door verdichting van bestaande woonwijken. Uit de studie naar flexwonen en praktijktesten werd duidelijk dat een gemiddelde verdichting van 10% van bestaande woonwijken een verstrekkend effect heeft. Citaat: “Dan heb je al bijna een miljoen woningen te pakken.” Een goed waarnemer ziet de vergelijkbare kansen in de straten van Westland!

Vraag 1
Is uw college bekend met voornoemde publicatie, de studie flexwonen en de genoemde “praktijktesten”?

Antwoord 1
Ja

Vraag 2
Is onze gemeente reeds bezig met het inzichtelijk krijgen van de kansen om een belangrijk deel van de woningbouwopgave door verdichting te bereiken?

Antwoord 2
Ja Het is al beleid om een deel van de woningbouwopgave door middel van verdichting in bestaande kernen te realiseren. De centrumplannen en -visies vormen daarvoor het kader en op gemeentelijk niveau de Omgevingsvisie, Woonvisie en het Uitvoeringsprogramma Wonen. Met de Centrumvisies wordt een strategie vastgelegd voor de mogelijkheden en onmogelijkheden voor toekomstige uitbreiding en verdichting. Reeds vastgesteld zijn die voor Monster, Honselersdijk en Wateringen. In voorbereiding zijn centrumplannen voor Poeldijk en Naaldwijk/Verdilaan e.o. en uitgevoerd is de vernieuwing van de centra van ’s -Gravenzande en Kwintsheul.

Het Uitvoeringsprogramma Wonen (door het college vastgesteld op 29 juni 2021) zet ook in op verdichting in de bestaande kernen. Vooral in de dorpskernen van Naaldwijk en ‘s -Gravenzande zal verdichting (meer woningen per hectare) en hoogbouw noodzakelijk zijn. Met winkels, horeca of andere voorzieningen in de plint en daarboven meerdere lagen met appartementen kan de beschikbare ruimte efficiënter worden gebruikt en komt er meer ruimte voor groen. Door te verdichten en gestapeld te bouwen kan de mismatch tussen vraag en aanbod van appartementen worden verkleind. Er ligt een uitdaging in het toevoegen van meer appartementen aan de voorraad, zowel huur als koop.

Het beleid van de gemeente Westland is om met herontwikkeling en nieuwbouw te sturen op een gevarieerd woningaanbod. De Woonvisie schrijft bij grotere nieuwbouwplannen 30% sociale huur voor, 5% goedkope koop en 20% middeldure koop/huur. In deze categorieën kunnen ook starters terecht. De Woonvisie streeft naar een afgewogen mix van appartementen en eengezinswoningen in het bouwprogrogramma. Uit het onderzoek dat ABF voor W estland heeft uitgevoerd blijkt dat gelet op de bevolkingsontwikkeling ongeveer de helft van het bouwprogramma idealiter uit appartementen zou moeten bestaan. Nu is dit bijna een derde, ten tijde van het opstellen van de Woonvisie was de verhouding grondgebonden appartementen in het bouwprogramma nog 75% - 25%.

Vraag 3
Is uw college voornemens om voorstellen te doen voor een beleid waarmee actief wordt gestimuleerd tot een optimaler gebruik van thans reeds beschikbare vierkant e meters woonoppervlakte in de kernen?

Antwoord 3
Ja Het college streeft wel naar verdichting in de kernen middels een groter aantal woningen per hectare, bijvoorbeeld door hoger te bouwen, leegstaande kantoren en winkels te transformeren of te herontwikkelen of door lege terreinen te bebouwen. Een optimaler/intensiever gebruik van bestaande woningen is geen beleidsstreven. W el een gevarieerde woningvoorraad met voldoende keuze en kansen voor alle doelgroepen, waaronder ook starters, jongeren en senioren.

Vraag 4
Staat uw college positief tegenover concrete initiatieven gericht op herontwikkeling van bestaande woonlocaties in de Westlandse kernen waarmee intensievere bewoning mogelijk wordt, bijvoorbeeld door splitsing van woningen in appartemen ten voor starters?

Antwoord 4
Nee / Ja voor wat betreft woonruimte boven winkels in kernwinkelstraten. De gemeente werkt in principe niet mee aan splitsing van bestaande grote woningen in twee of meerdere kleinere appartementen, omdat er ook schaarste is aan eengezinswoningen/grotere woningen en vanwege het mogelijke effect op de omgeving (zoals geluidhinder en toenemende parkeerdruk). Uitgangspunt is dat iedere woning bewoond wordt door 1 huishouden. Een uitzondering geldt voor woonruimte boven winkels en horeca in de hoofdwinkelstraten in de kernen. Om de levendigheid van de dorpskernen te versterken is een woonfunctie boven winkels of horeca wenselijk. (Jongeren)huisvesting, mogelijk kamergewijs of in kleine zelfstandige appartementen (minimaal 40 m²), zou daar onder voorwaarden mogelijk moeten zijn.

E.e.a. is geregeld in het Paraplubestemmingsplan Wonen Westland. Het onbeperkt toestaan van woningsplitsing zou beleggers die panden opkopen om te verhuren in de kaart spelen. De huuropbrengsten van een in appartementen gesplitst woongebouw zijn namelijk aanzienlijk hoger. Dit verkleint de kansen voor starters en doorstromers op de koopmarkt. Splitsing in appartementen is wel mogelijk bij woonruimte boven horeca en winkels in de kernwinkelstraten (conform he t Paraplubestemmingsplan W onen W estland) en in uitzonderlijke gevallen. Via de Kruimelregeling is een afwijking van het bestemmingsplan mogelijk. De gemeente krijgt met enige regelmaat verzoeken voor splitsing, meestal betreft het niet - woonfuncties zoals winkels/horeca en bedrijfspanden die herontwikkeld worden tot woonruimte, dan wel sloop/nieuwbouw. Gezien de grote vraag naar woningen en het overschot aan winkelruimte is de gemeente over het algemeen positief over het toevoegen van woningen waar het kan (verdichting in het algemeen). Het Paraplubestemmingsplan W onen W estland is ervoor bedoeld om ongebreidelde splitsing van woningen en verkamering tegen te gaan.

De gemeente krijgt ook verzoeken die net niet aan de afwijkingscriteria voldoen. Of ze liggen net buiten de hoofdstraten of het gaat om een begane grond. Als het ruimtelijk mogelijk is en er is geen bezwaar van bv de detailhandel, dan oordeelt de gemeente vaak positief over dit soort initiatieven. Het komt echter voor dat ondanks de wenselijkheid niet alles ook haalbaar is. Vaak speelt parkeren een grote rol en is de parkeerdruk in de centra juist hoog. Ook moet de gemeente oog houden voor de kwaliteit van de woningen en de (bestaande) woonomgeving.